喊了几个月的文冲东，终于等来了实施方案的批复！
下一步，就是招商以及全面的签约动迁了。
自隔壁文冲西的融资商品房项目万科城市之光入市走红以来，文冲东片区旧改方案就成了大家眼中的焦点。
买了城市之光的业主，盼望着它能早点来，改善城市界面和生活环境；
看着城市之光大卖的开发商，在想着怎么分一杯羹;原来的村民，更是希望造富神话再现。
毕竟，房子一移，兰博基尼。
丨城市之光和文冲东像是两个世界，魔幻但现实
随着城市之光进入销售尾声，文冲西的老黄埔主角地位将暂告一段落。
年初，新溪旧改方案公示，加上现在文冲东拿下批复，一左一右正式接棒老黄埔C位。
一边是华润，一边是科学城。不过，科学城的旧改担子太大，还找来了另一家央企帮手（名字暂时保密具体哪家我们私下说）。
3家央企对垒，加上万科的Last dance，今年的老黄埔，舞台很大！
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先来看看文冲东（渡头、文元、江北片）旧村改造实施方案的基本规划。
文件显示，项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。
其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡；
商业服务业设施用地10.14公顷，容积率2-7.34，计容建筑面积58.71万㎡。
融资地块净用地面积约16.16万㎡，建筑面积约为67.5万㎡，其中住宅60.85万㎡。
参考万科文冲西旧改的融资区计算容积率建筑面积74.46万㎡，两者体量差距不大，城市之光货量大概5000套左右，预计文冲东也类似。
60万㎡算一个中等体量的旧改，而且这次比城市之光的AEF区更为分散，应该只能分期独立开发不同组团。
总共分成了3块，北面的江北，东面的文元，南面的渡头，均有不同大小的融资住宅地块。
不过，几个融资居住地块容积率在4.8-4.9，是不是还不低？但是，在满地“高楼”的黄埔，控制在5以内，还算OK了。
参考城市之光容积率5+，大壮名城4.5。
渡头两宗宅地距离5号线地铁站最远，较难把地铁站作为卖点，地块面积也比较小，优势是和教育配套连了起来，而且南向视野比较开阔，有机会望江。
文元两个宅地，被复建居住地块隔开了，其中有一宗靠近石化路，与城光对望，离地铁站也最近，可以讲的故事比较多。
江北融资宅地北面是较大的优势在于，地块内部比较安静，没靠近大马路边。不过，旁边的石化大院和城市花园，都不算能一起狂飙的二手红盘。
文冲东的学校配套是相对完善，每个组团内都有配备学校，江北规划完全中学和36班九年一贯制；文元有36班九年一贯制；渡头有36班小学。
其实，老黄埔教育一直都不算弱，但也不算传统强项，缺乏所谓的名校，多数是传统学校。
参考北面科学城板块开发商引入合作的各种名校，文冲东片区的教育资源密度会越来越好。
不过，文冲地铁站周围大概率不会有大型商业综合体，老黄埔商业版图，只能指望华润的新溪填补上了。
2
在珠城向东的发展轨道上，老黄埔地位毋庸置疑。
|文冲东范围-黄埔临港经济区
早前，文冲西旧改孵化的万科城市之光，自开盘以来连续两年处在广州热销楼盘TOP3。
即便面临容积率高、密度大、石化等负面影响之下，都未能撼动其地位，原因只有一个，板块价值一直在。
可惜的是，文冲东的启动要比文冲西晚了整整8年。不过，好在赶上了城市之光的尾声，开始迈入冲刺阶段了！
去年，在黄埔城市更新整体迈入停滞阶段，在科学城引领下，文冲东还是比较稳健，一路推进。
文冲以东旧改项目自2021年7月启动签约工作，仅用了3个月的时间，项目签约率已突破80%，渡头、江北中约、江北东约的签约工作接近清零。
尤其是去年开始旧改政策一直在调整，甚至踩刹车，不过，科学城顶住各方压力，一直稳步推进。
去年9月，文冲以东旧改项目实施方案顺利通过一级会，是旧改政策稳定后的第一批批复项目。
如今时隔6个月，在今年3月28日，文冲以东旧改项目正式取得实施方案批复。
｜文冲以东改造宣传标语@拆神摄
来回顾下，文冲以东旧改历程：
2021年11-12月，文冲东的整体签约率超80%，强调“首开先建”，走在政策前头...
2022年5-6月，文冲东连续2次挂牌，项目实施方案过二级会；
2022年7月，首开区及械城地块拆平，按下由拆到建的加速键；
|首开区集体物业地块规划效果，以政府批复为准
2022年9月，实施方案一鼓作气过一级会；
2023年3月，项目获得政府批复。
实施方案批复后，文冲以东项目将进入全面建设的提速阶段，招商工作即将启动，文冲以东旧改项目将迎来全面清零。
前不久，文冲东私宅动迁服务刚刚完成了招标。
至于合作企业，文章开头已经说了，有一家很有实力的央企，接触文冲东旧改已经很深了，这里先按下不表，等待官宣。
接下来，就要考虑复建和融资地块入市的问题，有多大影响？
先PO下融资地块成本，住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价16507元平方米、考虑旧村改造因素评估价12828元平方米。
考虑入市的话，文冲东有两个最直接的竞争对手，一个新溪旧改，另一个是中鼎，板块内价格大概是5-6万/㎡。
前者体量很小，预计融资区商品房建面也就10来万㎡，地块集中，还有万象商业，华润操盘的品质感估计不会差，会更精品。
当然，从片区影响力和体量上，两者不是一个级别，配套完成度上来说，肯定还是文冲东比较好。
现在，文冲东已经基本过了最难的那一关，很多村民对新家园翘首以盼，很大原因也在于隔壁文冲西太香了，一个标杆旧改项目。
无论是村民、业主、开发商、政府，都从这次城市更新中获利满满。
谁都不希望，一路之隔是两个生活环境。
有万科文冲西这么好的先行者在前，文冲东怎么走，已经有一个模板了，实在不行就抄作业也好。
体量近似，位置又在旁边，文冲东的新融资区项目，要接棒城市之光，板上钉钉。
诚然，万科的操盘能力在这个盘足够顶尖，去化速度和营销能力都很优秀，和文冲西算是互相成就。
“珠玉在前，衰极都有限”，底线有了，文冲东上限就看开发商怎么发挥了。
科学城叫来的这个央企，还有一家子公司，两个品牌都在黄埔有项目，算是偏刚改/改善类型的开发商。
科城山庄卖得好，那家央企卖的贵，那结合在一起，文冲东又好又贵？
有一说一，那家央企的产品确实很顶，项目虽少，但大家是愿意买单的。
文冲东之所以是这家央企进来合作，猜测也是看到了板块上涨的潜力。不过，操盘一个约5000多套房的旧改项目，不是一个难度。
丨万科城市之光 @细鹏 摄
今年，城市之光推A8栋的压轴单位，这也是城光最后产品，卖完就没了，还在认筹阶段，南向价格要上6万+/㎡。
2020年底，城市之光首开价格最低只要3.9万/㎡。
可以说，城市之光在广州楼市的顶点入市，经历了21-22年这个从顶端滑落到谷底的过程中，依然坚挺上涨了50%。
如果文冲东够快的话，有机会在年内跑出来，大家觉得有没有机会复制这个成绩？
在新盘里，两年半时间有50%的涨幅可以傲视群雄。
│黄埔万科城市之光 @细鹏 摄
可惜，有一个万博·和樾府。
这两个盘，就是这两年的一时瑜亮，一个是中轴线南移，一个是珠城东进。就连时间线都能对上，2020年底开盘，大概率都会在今年清盘，价格都上涨了约50%，
有趣的是，和樾府和城市之光，都将会在离自己一路之隔的对面，迎来一个继任者。
长隆万博175亿地块VS文冲东旧改，会是和樾府VS城市之光的2.0新版本吗？
不过，和樾府已经基本站稳6万+/㎡。一个项目要涨价，有几个重要因素推手因素。
政策上，长隆升级，万博是现阶段的广州第二消费中心。旧改上，里仁洞不断推进，还是同一个开发商，改善城市面貌。
在这方面，老黄埔凭借地理位置，也不会输太多，新溪和文冲东也在共同推进，更大的区别发生在项目上
和樾府五期，是一个全面改善项目，交标、户型都升级了，踩准万博的豪宅空窗，推出约200-270㎡的大平层。
而科学城拉着那家央企的到来，很有可能是要在产品上卷一卷，想想办法升级一下，或许朝着7-8万+/㎡进发？
｜文冲以东项目规划蓝图
最后，大家对文冲东商品房的入市，看好吗？
