我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好新人首问，请问目前成都哪个银行有接力贷这个产品呢?我问了好些银行都没打听到这个产品。目前在武侯新城片区住，宝宝两岁半，预计也在附近读书。我现在是买新津还是买武侯新城的二手呢?

回答：你好，买武侯新城的二手次新更好，武侯属于后起之秀，紧追发展较好的青羊区、锦江区等这些老城区。经济总量在成都众多区域中也名列前茅。武侯区也是传统强区,成都"南富西贵"之说中的“南富"指的就是武侯区,与发展成熟的老城相比，武侯区的发展更为迅速，更具房子升值和投资的潜力。另外，这里购房压力比老城区小,房价属于中上，生活节奏也适中,生活水平也中上,可以说是一些经济条件较好的家庭生活的必选地区。接力贷一般用于开发老人票，子女做接力贷，买二手房比新房更好操作一些，中国银行可以做或者一般中介手里有资源。

提问：雕叔好，我在江苏常熟，和老公都是外地人，在本地做服装，家庭月收入4万左右，现在考虑在常熟买房，刚需房的同时希望也有较好的升值，因为养了狗和个人爱种花草，所以希望能有个带院儿或大露台的房子，但是这类比较难找，符合的都是位置偏(比如古里)，或者10年以上老房，该不该坚持我的要求，还是选择普通的小区，另外我们新婚，目前还没有孩子，要不要考虑到学区？常熟哪个区域比较值得入手？发展会比较好

回答：你好，考虑流动性的话，建议你买普通的住宅，一般带院子和露台的弊端都比较多，最主要的是产权问题，很多带院子或露台一般价格都偏高，但是面积都不会在产权上体现出来，后期很难找到接盘人。目前没有孩子可以先不用考虑学区，学区属于消费品。说起常熟房价，不但比太仓高，甚至连苏州市区的很多地方都比不上常熟。苏州市下属四个县级市，经济在全国县级市中堪称翘楚，常熟经济在四大县级市中排名倒数第二，房价却是实打实的排名第一。目前常熟新房主要分布在南部新城、城北、文化片区和尚湖几个板块，而像世茂商圈、招商城商圈等老城区板块，都基本没有什么新房。南部新城板块，属于常熟新近开发的板块，居于老城区下方，同时毗邻东南开发区，吸引了很多在开发区上班的人前来买房。最开始这个板块里没有什么配套和商圈，但是在常熟第一家永旺梦乐城落户这里后，瞬间吸引了大批人气。城北板块，属于常熟在近年来向北发展而出现的一个住宅板块。从位置来看，处于常熟的万达商圈和高铁片区的交叉处，可以说既有商业辐射又能享受到未来的交通红利，还是相当不错的，而这里的房价基本要在2万1左右。刚需置业可以考虑这里尚湖板块也基本属于2万元这个层级，这个板块地处虞山尚湖风景区内，定位与上海的淀山湖其实有点像，楼盘虽多，但基本是主打联排叠墅，也就是度假休闲产品。房价虽然2万多，但考虑到多是别墅项目，总价已然不低。尚湖板块离主城区也就15分钟左右的车程，同时有印象城商业综合体。常熟市的文化片区，目前入市的新房价格，普遍已经来到了2万8/㎡。2012年，常熟市提出打造集文体、教育、商务、居住为一体的具有文化特色的城市综合文化片区，因此常熟楼盘基本把这一区域称为文化片区。虽然常熟经济相比全国县级市来说还不错，但目前已暂时性高位，最多支撑现有房价维持正常水平，真要说再有一波行情，几乎是不可能的。从总体上来说，不管是刚需还是投资，都缺乏进入常熟的理由。对于刚需来说，可以选择落户或者再等一年社保。像苏州市区的刚需集中地吴江运东，价格低的楼盘不过1万6、1万7，限购之下，价格大概率不会大幅上涨，刚需们等一年又有多大的困难，又何必要跑到常熟去买贵的多的房子呢？对于投资客来说，投资是跟着需求走的，既然刚需不太会买常熟，那么投资的接盘人会是谁呢？只能是常熟本地人。但是常熟人口放在那里，需求放在那里，没必要进入常熟，不如考虑苏州。

提问：雕叔你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请雕叔给予指点，谢谢。

回答：成都买房我建议你一分为二地看：如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。

提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房?我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下,龙泉驿阳光城房子适合投资吗?那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水, 有精装修的)请问有可以购买吗?

回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

提问：想请问雕叔，自住兼备投资恒大云门258平五房三卫单价1.7,总价440万，可以买吗?跟清秀的叠拼比，单价1.9, 四房四卫总价430左右那个产品以后更好被接盘呢?如果以7-8年时间为限，会不会跑输攀成钢金融城目前天誉700万左右的四房呢?

回答：清秀叠拼装修花钱，流动性低于云门。云⻔⻔⼝就是地铁8号线成华⼤道⼝站，如果一定要这二者选，我选云门起码流动性高一些。还忽略了⼀个问题，就是运⽓！！那⼏个神盘都要被上帝吻过的⼈才能够摇中 ！

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。

回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；

提问：雕叔你好，最近在成都买房，看了一圈下来，人都憔悴了，不知道该怎么选，有户型好的，有地段好的，有学区好的，有面积大的，有地铁的，现在看上的在跟房东在交涉过程中房东又不愿意让步！现在是买投资房的时候吗？或者等到明年。

回答：在现在生活中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，想降价是很难的。房东不是傻瓜。卖上百万的房子可不是白菜。为什么你要求给只买零售顾客折扣？选房子，你可以打开APP，地图选房，选你能买得起的最好的地段，在这里挑一个能承受的起房子，这样也会省去很多时间！房产价值也是有阶梯的，一般是这样排序的: 地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层。如果给每一条加权重系数，地段的权重占了50以上。如果前几项都非常好，那么这个房子怎样都不会太差，决定了它的价值下限，后面几项高，是加分。相反，如果只是户型好，楼层好，地段学区交通配套都不行，只能是在同等价位里好卖而已，并不代表升值潜力。

提问：雕叔你好，锦江华熙艺术村颐都开盘，这个地块如何相对央玺塔子山板块哪个潜力更好！

回答：板块的话，塔子山的建发央玺更加具有豪宅基因，而三圣乡基本是刚需集中营，虽然热度很高，但是三圣乡的板块基本面是在这里没法改变的。再说颐都新盘，两梯两户的高层在470万以上，洋房总价更是在五六百万的区间，性价比相对建发央玺来说，并不算高。

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