读创/深圳商报记者 马强
万科（000002）和建设银行（601939）1月16日晚间分别发布的公告显示，双方合作设立规模为100亿元的子基金，在长租公寓领域共同参与市场化投资。这意味着，此前早有布局的万科，将在金融巨头的力撑下，在长租公寓领域开疆扩土、再增版图。
▍规模：子基金募资百亿元！万科和建行占比为20:80
据万科公告，近日，万科下属子公司海南中万启航管理服务有限公司、海南万益管理服务有限公司与建设银行下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金（有限合伙）签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”（以下简称“建万住房租赁基金”）。建万住房租赁基金的募集规模为100亿元，坚持投资于住房租赁基本定位，主要投资于公司及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。
出资比例方面，据两公司公告，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占建万住房租赁基金的比例为20%；建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元。
▍影响：万科称有助于扩大长租公寓业务管理规模
至于本次投资的目的及对公司的影响，万科在公告中表示，公司下属子公司参与投资建万住房租赁基金，是公司践行“城市建设服务商”的战略定位，落实国家“租购并举”政策的重要举措，公司将充分发挥行业龙头的示范效应，为社会提供更多优质的租赁住房产品。本次投资有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。
▍回溯：长情！万科的长租公寓投资之路
所谓“长租公寓”，又名“白领公寓”或“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
在万科主席郁亮看来，未来衡量一个开发商是否数一数二，必须在租售两个领域做到数一数二。万科是最早开始布局长租公寓业务的房企之一，公司于2016年推出集中式长租公寓品牌“泊寓”；2018年，万科将长租公寓业务选为继地产开发和物业服务之后第三个核心业务；2022年，万科明确，将长租公寓与物业服务、物流仓储、商业一同确定为服务业主要经营方向。
据睿和智库统计，截至2022年三季度，万科泊寓在管房源数量在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一，排在其后的为龙湖冠寓、魔方集团、乐乎公寓、百瑞纪等。
早在2018年，万科董事会主席郁亮就曾经说过“指望长租公寓赚大钱是不现实的。”万科此后在长租公寓领域的探索与实践，也证明了这一点。
万科泊寓在规模上早已领先第二名龙湖冠寓，但后者早在2021年就已经实现了首次盈利。此外，长租公寓业务已实现盈利的还有招商蛇口。规模第一的万科泊寓则至今仍没能实现盈利。在万科披露的口径中，万科泊寓计划要在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
至于造成尚未盈利局面的原因，郁亮说要怪“二房东”业务（注：指万村计划，主要操作是万科以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，此后该计划因工程进度严重滞后、收益率不理想等原因搁浅），否则万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。郁亮反思称，对城中村进行大规模集中改造的“二房东”模式，让万科付出了很大的代价。据媒体报道，2020年底，郁亮曾在非公开采访中提到一个细节：万科做长租公寓快5年了，亏了好多钱，才成为今天的行业第一。直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了。
▍展望：万科长租公寓业务2023料迎新拐点
相较于以前，万科泊寓的盈利已经有了更强的底气和支撑：公司此前的探索和实践已经打好了根基，高层的重视以及长期公寓资本化运营的新思路（IPO、公募REITs等），也为公司长租公寓的发展打开了新思路、新方向。
2022年初，具有财务背景的祝九胜开始主管万科长租公寓，坊间认为，这意味着万科想将长租领域实现资产证券化，其中最直接的两条路，一是IPO，尤其是在万科分拆万物云上市之后，市场目光更加集中在万科泊寓身上；二是谋求公募REITs上市。
据媒体报道，祝九胜开始直管泊寓后非常重视销售。祝九胜治下，2022年万科在长租公寓业务发展的另一大特点，是公司旗下多个租赁住房项目申请纳入保障性租赁住房（下称保租房）体系。据统计，截至到20229月底，万科泊寓共运营管理房源21.5万间，其中已有4.28万间纳入保障性租赁住房，占比约20%。若另外正在申请的5万多间房源纳保成功后，万科泊寓纳保占比将近一半。
保租房是当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。2021年7月，国家发改委发文将保租房纳入基础设施领域公募REITs试点行业范围。华润有巢在房企中动手较早，2022年11月1日，华润有巢REIT正式获批，并在发行阶段创造了公募REITs市场认购倍数的新记录，成为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，并由此成为近期资本市场的“香饽饽”。市场人士指出，借助住房REIT模式，长租公寓有望构建“投融管退”闭环，可为运营商提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值。
2022年底，监管层多次表示，要推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的保租房板块。
有了华润有巢的成功案例，发行REITs已在万科的考虑之中，据报道，万科泊寓正在筹备在国内发行公募REITs，争取2023年获得公募REITs入场券。祝九胜指出，万科泊寓已经从已纳保的项目中挑选出十几个符合发行条件的，现在就是发行时间的问题，要尽可能溢价发行，既保证新进来的投资人对分派率满意，也要保证老股东满意。
市场分析人士认为，作为国家的民生保障行业之一，租赁行业受到了各方的关注。今年以来，各地纷纷发布了“十四五”期间保租住房建设目标，保租房成为各地发力的重点。另外，三单保租房公募REITs成功上市交易。部分房企披露的财务报告也显示，目前多家房企租赁业务稳定增长。
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。在走过早期的一窝蜂而上，此后因高昂的运营和融资成本而爆仓、跑路后，长租公寓在国家政策扶持、市场需求居高不下的大背景下，正迎来新的曙光和转机。
审读：喻方华