房地产信托：天快塌了

土豪死于信托，中产死于股市，屌丝死于 P2P。

现在P2P 基本死光了，买股票和证券基金的中产已经套牢了一大批 ，信托的暴雷声正此起彼伏。今天要说的，就是这几年非常火爆的房地产信托。

先来看一组数据。2021年，共计披露信托违约风险项目280余款，涉及金额约1500亿元。在经济增长下行和监管收紧的驱动之下，存量资产的风险加速暴露，其中房地产领域成为了“重灾区”。

据不完全统计，2021年房地产信托共出现违约事件105起，约占信托产品总违约数量的38.32%，涉及金额880.74亿元，约占行业总违约金额的60.92%。尤其是2021年下半年以来，恒大暴雷拉开了风险蔓延的序幕，地产信托违约状况频发，规模急剧攀升。看下面的图：

是不是令人触目惊心？！

为了避免被 “ 雷声” 不断的房地产信托炸翻 ，从去年开始，越来越多的信托公司开始减少房地产信托产品的发行。

最新的年报显示，各家公司信托资产用于房地产的规模，普遍都在减少。然而从绝对的存量数据看，房地产信托的规模仍然很大 。

信托“ 一哥 ” 中信信托2021年投向房地产信托的资产仍然超过1600亿元， 规模远远超过其它信托公司。中航信托和光大信托都在900亿以上，中融信托也接近900亿元，这几家都是存量房地产信托总量很大的信托公司。

最近一两年，房地产信托已俨然成为信托行业违约暴雷的重灾区。 尤其是中信信托和中融信托这样的头部信托公司，产品违约踩雷频频发生，几乎都快成家常便饭见怪不怪了。

中信信托：向恒大慷概授信200亿

作为信托一哥，中信信托对房地产项目曾经是那么挚爱。

以恒大为例， 2015年3月，中信信托和恒大集团签订了一项总额巨大的授信合约， 为恒大集团提供“ 总对总” 、一揽子、一站式的战略合作和服务，时任中信信托董事长陈一松代表中信信托签署战略合作协议。 这一次，中信信托授信一出手就是：

200亿。

中信信托前董事长 陈一松

此后，中信信托和恒大的合作愈加紧密。

2017年初，恒大地产大手笔增资300亿元，引入的战略投资者出现了两家信托的身影，中信信托就是其中之一。

当时，中信信托旗下的中信聚恒（深圳）投资控股中心（有限合伙）出资50亿元，占恒大地产增资扩股之后约2.19%的股权。

2018年，中信信托又联手恒大健康养生产业，成立了“ 中信-恒大南京恒康特定资产收益权投资集合资金信托计划” ，拟募集资金20多亿元，用于投资当时恒大健康产业集团旗下的南京恒大养生谷项目特定资产收益权 。

陈一松长期在中信信托任职高管，自2006年8月即入职中信信托，从副总经理一路升迁至董事长，直至2020年6月离职，前后在中信信托任职高管长达近14年之久。

在恒大集团公开暴雷之前的2020年6月 ，陈一松因个人原因突然辞去中信信托董事长一职，抽身而去，此后不久跳槽出任招商银行下属理财子公司 —— 招银理财有限责任公司董事长 。

对陈一松而言，在恒大公开暴雷之前离职中信信托自然不失为英明之举， 只是对中信信托而言，这些项目将如何下咽和消化，结局难料。

恒大之外，中信信托踩雷天房集团、泰禾集团都曾引发媒体热议。

公开信息还显示：仅2021年，中信信托就有近10款信托计划出现风险，其中5款地产信托产品违约，分别是九通基业贷款集合资金信托计划、信颐1号债权投资集合资金信托计划、皇庭广场经营性物业贷款集合资金信托计划、以及嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划和嘉和146号集合资金信托计划。

当然，这其中踩雷买单的不仅有个人投资者，像洋河股份这样知名的白酒企业也惨当 “ 冤大头 ” 。 （更多详情， 可参阅老枪财经前期文章 《 洋河的雷，张联东的尬 》）

2022年开年之后，中信信托地产项目再出风险事件，旗下60亿信托计划被曝寻求展期。

相关信息显示： 2020年7月成立的中信信托的 “ 深圳龙岗融资集合资金信托计划” 中的C 类产品，本该于2022年2月17日到期，但仍剩余13.8亿元，加上利息约14亿元未兑付。另外还有合计47亿元将于今年4月-8月陆续到期，上述信托计划的涉事房企世茂集团约60亿元选择展期。

据投资人所提供的资料，“ 深圳龙岗融资集合资金信托计划” 项目募集规模为87亿元，存续规模59.94亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品。

令投资人难以接受的是，在中信信托地产项目产品曝出风险后， 中信信托还被众多投资人指责对产品暴雷事件 “态度敷衍、傲慢，让投资者备受煎熬 ” 。

据悉， 中信信托“嘉和118号” 信托计划波及投资者总数超千人，有投资者已向监管部门提交了举报信，质疑中信信托在产品销售过程中存在违规宣传、项目违规放贷、违规挪用、项目管控形同虚设等诸多问题 。

中融信托：给 “四证不全” 地产项目投放资金

信托“ 一哥 ” 中信信托之后，再来看看另一家频频踩雷的头部信托公司中融信托。仅以暴雷的华夏幸福为例，据媒体报道，对于很多金融机构踩雷的华夏幸福，中融信托超越各家银行和头部信托公司，排名第一位。

今年年初以来，中融信托两笔踩雷华夏幸福的本息共计11.2亿元的到期信托计划，涉及产品为融昱100号和骥达11号。5个月后，中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。

除了华夏幸福，在另一家暴雷房企泰禾集团身上，中融信托也栽了大跟头。中融信托还曾将泰禾诉至法院，追索一笔高达36亿元的债务。

颇有戏剧性的一幕是，原定于2021年11月16日在北京开庭审理的中融信托状告黄其森及泰禾系房地产公司的贷款违约案，因被告缺席未当庭判决。

除了华夏幸福、泰禾之外，中融信托还与中国恒大合作发行过多项信托计划，还有花样年、阳光城、合生创展、名门地产、世茂、中南、港龙、北大资源等众多房企开展合作。在上述房企中，很多房企已经暴雷。

有信息说，中融信托地产项目最快时从项目方考察到做信托计划，再到风控通过，只需要3天。区区3天时间，如果踩雷，会有人感到意外吗？

看看3个多月前的一则处罚信息，中融信托居然给四证不全的房地产项目投放资金。 2022年2月23日，黑龙江银保监局作出处罚决定： 中融信托因集合资金信托计划募集资金投放到“四证不全”房地产项目，被罚款20万元 。

但这并不是中融信托第一次被罚，早在2019年，中融信托还曾因地产融资项目问题被黑龙江银保监局连开5张罚单，合计被罚210万元。

据不完全统计，这几年中融信托和房企合作多达120只产品，80%被划分为“股权投资类”，大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。 目前中融信托仍持有巨量的房地产信托，仅2021年，中融信托投向房地产业务的信托资产金额就接近900亿。有评论说，中融信托持有的巨量房地产信托，或将成为一个个“定时炸弹” 。

更多详情，可参阅老枪财经前期文章《中融信托发生了什么？》。

代销银行坐享红利

值得注意的是，信托是一个利益链条。 在房地产鼎盛时期，从房地产公司到信托再到代销信托的银行，自然都是得利者。正可谓是“ 一荣俱荣，一损俱损 ” 。

以招商银行为例，2021年零售王者实现代理信托类产品销售额就超过了4691亿元，同比增长38.19%， 而光大银行的信托代销收入增长则更加惊人。年报显示，光大银行2020年实现个人财富管理手续费净收入63.67亿元，同比增长65.59%。其中代理信托收入同比增长了111.92%。

正是看中了代销信托产品的高额利润，不少银行就对这群高净值的信托产品客户打起了歪主意。 在代销信托产品过程中，某些银行往往大谈收益，不谈风险，或者在用户做风险测评时有意引导用户提高风险评级。

几个月前被媒体曝光的一则浦发银行代销信托产品纠纷可谓典型。 一位单姓女士曾于2020年6月30日在浦发银行购买了400万元的“长安宁―宝尚特定资产收益权买入返售集合资金信托计划”（以下简称“长安宁-宝尚”）产品，到期时间为2021年12月30日，但信托公司自2021年9月起，便未能向投资人按期兑付应付收益。

单女士称，在浦发银行购买上述信托产品时，销售人员并没有按照规定对客户解读合同中的15条风险提示，而且她总共做了两次风险测评，第二次就是在银行理财经理提示下做的，结果由第一次的“成长型”变为“高进取型”，之后才得以购买“长安宁―宝尚”这款信托产品。

媒体报道称，当时银行销售对单女士的原话是：“您就全部选最后一个选项” 。 最后，虽然单女士踩雷了，但银行却赚到了不菲的代销费用。

说到单女士所涉的浦发银行，可是不折不扣的 “罚单大户” 。2021年7月， 浦发银行因严重违反审慎经营规则等31项违法违规行为，被中国银保监会罚款6920万元，其中所涉及的违法违规行为就包括：理财产品发行审批管理不到位、 理财产品信息披露不合规 、 信托产品不合规，等等。

房企暴雷仍在继续，房地产信托又岂能无恙？