华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 张慧敏 李未来 深圳报道
“龙岗万达好梦幻！”开业当天，住在华南城附近的罗女士向《华夏时报》记者表示。在她看来，万达广场的颜值很高。
《华夏时报》记者了解到，龙岗万达广场属于存量商业焕新，由华南城家居四号馆改造而来。
自今年九月开业以来，龙岗万达广场的总客流量已经突破800万，总销售额超6.5亿元。
相关数据显示，近年来，我国购物中心正全面走向存量市场，而存量商业市场的背后是出租率的下滑和空置率的上升。2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，预估到2025年，出租率低于70%的商业广场数量将达到12090家。那么，存量商业如何破局？
存量商业如何破局？
深圳龙岗万达广场所在的华南城，项目总规划建筑面积约260万平方米，体量大致和365个足球场相当。在线下建材交易的黄金时代，这座包含7个交易广场和大厅的工业原料城熙熙攘攘。然而近年来，在电商平台冲击下，华南城不复往昔盛况。
存量商业地产如何寻求转型与新生，这不只是华南城一家要面临的升级课题，而是整个中国存量商业地产要解决的时代命题。
据东方证券数据，近年来，中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少，购物中心面积规模增速整体呈下降趋势，购物中心正全面走向存量市场。截至 2020 年末，中国购物中心存量规模 4.4 亿平方米，城镇人口的人均购物中心面积接近 0.5 平方米，与日本 2017 年同口径接近。
全面走向存量市场的背后，是出租率的下滑和空置率的上升。弗若斯特沙利文分析报告显示，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606 家，复合年增长率为7.6%。预估到2025年，出租率低于70%的商业广场数量将达到12090家。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《华夏时报》记者表示，存量商业在升级改造的过程中，初期资金投入较大是最突出的一个问题，由于存量商业项目更新的资金回款周期较长，所以企业也将面临一定的资金压力。
实际上，存量物业的升级改造也是一个全球性课题。例如，英国金丝雀码头，本来是西伦敦的传统港口与码头作业区，经过改造升级，其已成为新的商业中心；泰国曼谷的暹罗城，改造后，囊括了各地风情，如今成为了国家旅游打卡地。
金丝雀码头和暹罗城的共同之处，一是大，金丝雀码头占地达33000亩，暹罗城的建筑面积则超过70万平方米；二是引入全新商业业态，打造以购物和休闲为主要内容的消费新地标。万达方面透露，某种程度上，万达对华南城的改造提升思路，与金丝雀码头和暹罗城有异曲同工之处。
第四代万达广场落地深圳
面对超过30万平米的华南城4号馆，万达通过功能定位、规划设计、商业业态和科技管理四大创新，围绕生态自然、时尚科技、人文艺术三大核心主题，打造了7大内容和场景完全不同的主题空间。
龙岗万达广场是深圳的第二座万达广场，也是全国已经开业的400座万达广场中的一座。值得一提的是，从产品序列来看，深圳龙岗万达广场是万达首个第四代广场。那么，第四代万达广场与此前的产品有什么不同？
如果说前三代万达广场是在打造以“购物”为核心的商业中心，那么第四代万达广场则是在全力打造以“体验”为核心的生活中心。《华夏时报》记者了解到，作为首座第四代万达广场，深圳龙岗万达广场入驻了370多个特色品牌，其中全国首店、创新概念旗舰店等超过150家，体验类业态占比超过80%。
另外，“体验感”还体现在万达广场硬件的设施上。深圳龙岗万达广场拥有一条长64米、高30米的室内天梯，一块超过2500平米、可以仰望星空的巨型LED天幕，一个直径7米的巨大悬球天穹，一座77.77米长的玻璃栈道鹊桥，特别是星空天幕，给人以“沉浸式”的体验。“龙岗万达好梦幻！”开业当天，住在华南城附近的罗女士向《华夏时报》感叹道。
第四代万达也得到了消费者的认可。据悉，9月17日开业当天，深圳龙岗万达广场的客流量超过20万人；开业5天，龙岗万达广场客流就超过100万；开业三个月，总客流突破800万，总销售6.5亿元。
华南城附近的市民吴先生对《华夏时报》记者表示，“以前，晚上八点以后这里一片漆黑；现在，晚上十点过后，万达（龙岗万达广场）这里还是热闹非凡。”
深圳龙岗万达广场为中国存量商业地产提供了一个可资借鉴的解决方案，而这只是一个开始。据悉，今年6月份华南城再次和万达签约，计划在郑州南部打造全新的第四代万达广场。
“轻资产”为存量商业提速
另外值得注意的是，深圳龙岗万达广场是万达与华南城轻资产合作模式的产物。近期，珠海万达商管向港交所递交的招股书显示，其主要提供商业管理服务，属于“轻资产模式”。
据悉，2015年起，万达开始以“轻资产模式”对外输出品牌和管理，截至今年6月30日，万达在管的商业广场中，独立第三方的商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%；万达旗下储备的162个商业项目中，133个为轻资产运营模式，占比82.1%。
过去6年，若干曾经闲置甚至荒废的项目在万达的操盘下实现了起死回生。
例如，总建筑面积近40万平方米的轻资产项目大庆让胡路万达广场，原设计规划建设的商场外立面已竣工，但由于招商、运营等迟迟无法推进而停滞近5年。该项目在万达接管后于2019年7月19日开业，吸引了周围近30公里的消费者。万达方面透露，让胡路万达广场对超大室内空间的处理，如篮球场等体验业态的介入，也为创新的第四代广场积累了宝贵经验。
再如上海崇明万达广场，该项目因招商能力不足长达10年未能开业。万达接管以后，2020年11月27日该项目改造完成并开业，客流等多项数据均打破华东新开业购物中心的纪录。
梁楠对《华夏时报》记者表示，相较于重资产投资，轻资产运营前期不需要投入大量的资金，有利于降低投入成本，减小企业资金压力；另一方面，企业可以将有限的资源聚焦在核心业务方面，强化企业运营能力，有利于提升企业的核心竞争力。同时，企业会更关注自身核心价值的提升，致力于服务水平的提高，提升客户的体验感，加速存量资产的盘活。
