在《投资养老院赚钱吗？》里面我们说到投资养老机构的收益和所投机构的规模、租金和管理有很大关系，这里我们就来详细地说明一下。

在弄清楚投资收益的几个决定因素之前，我们先要弄清一个概念，就是养老机构中养老院、护理院的差别。

简单说，养老院主要收住健康老人、轻度失能老人，为他们提供住宿、饮食、娱乐为主的服务，其主要管理部门是地区民政部门。护理院主要是收住中、重度失能老人，为他们提供护理、住宿、饮食、康复为主的服务，其主要管理部门除了地区民政部门外还有当地的卫健委。

目前，开办养老院比较简单，只需要到民政部门备案即可。而护理院的办理需要拿到医疗执业许可，必须拥有一定的资质，同时护理院内部的设计也有规范要求。因此，相同面积的养老院和护理院，投资额相差较多。

为什么要弄清楚养老院和护理院的区别呢？两者的管理成本相差比较大，这也会影响机构的收益水平。

接下来我们就说说养老机构的规模和收益的关系。一家再小的组织架构完整的养老机构，无论是养老院还是护理院，都有最低的运营成本。我们先来看看养老机构成本的最大一块，人力成本。

表：300张床位养老机构人力成本渐进测算表

这个人力成本是按照养老院护工1比8设置，护理院护工1比4设置的人力成本，养老院设置中淡绿色的医护人员成本这一块未考虑进去，随着收住人数的增多，编制不断增加。

对投资人来说，不算那种老板身兼数职的草根玩法，按标准组织架构来测算，养老院每月最低需要支出8万元左右的人力成本，护理院每月需要支出13万左右的人力成本。

再来看看房租成本。根据现在的政策，养老院的床均面积一般需要达到18平米，护理院则需要达到25平米。

投资人要确保投资的机构能够赚钱，一般情况下，租金成本不能超过月收入的15%，这是比较稳妥的方法。我做了一张快速判断一个物业从费用的角度适不适合拿来做养老的表格。

我们来看看如何使用这张表格。

表：养老机构选址租金快速推算表

这张表的第一行是床位数，从60床到300床，下面两行是开设养老院和护理院分别所需的最小面积数。接下来是不同租金水平下养老院和护理院的月租金成本，后面是不同床均收入下的总收入和房租建议上限。

举例来说：投资人老李看上了一个3000平米的物业，准备用来开护理院。他和物业谈判初步定在租金1.5元每平米每天，这样他的月租金是13万5千元，对照表中数据，这家护理院最起码要做到床均月收入7500元左右。老李在济南，当地护理院的医保补贴+养老补贴大概是2500左右，也就是意味着老人自费要交5000左右，拿下物业后装修水平就要向月缴5000的水平靠拢。因此，在设置床位的时候就要尽量按照双人间的标准来设置。

最后我们再来说说机构的管理成本。养老院的管理成本相对较少，每个月除了餐饮消费之外，一般有个2-3万元的机动和营销活动就可以了，而护理院除了人力成本高之外，还需要付低值医疗耗材费用和分摊医保his系统的使用费用，每个月要比养老院支出多2-3万。

但是一份投入一份收获，护理院和养老院相比具有收住速度快，床均收入水平高的优势。从发展趋势来看，未来投资纯养老院的项目会越来越难获得收益。

下次我会和大家聊聊投资养老机构需要多少钱，如何做财务测算。