融资租赁有亏本的吗(融资租赁是好是坏)

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2018-01-18 房小评 中国房评报道

出租率低于90%就亏本,链家自如融资40亿背后的经济账

一笔40亿元人民币的A轮融资,刷新了中国长租公寓行业单笔之最,也让链家旗下长租公寓品牌“自如”的估值超过200亿元,成为同行翘楚。

可是,即便已经成为行业头马,盈利这件事仍然任重道远。

房小评从自如相关人士处获悉,2017年,自如租金收入突破160亿元,管理着全国50万间房屋,但是仅仅在北京1座城市实现了微盈。从全国范围来看,上海、深圳、杭州、南京、武汉、天津、成都和广州等8大城市,都还处于投入期。

自如在长租公寓领域已深耕6年,尚且如此,市场中其他品牌面临的情况不会更轻松。

在政府鼓励租赁的政策之下,近年来300余家长租公寓前赴后继掠食。正逢争夺市场的关键时期,自如将利用这笔融资,拓展规模,夯实产品和服务,将市场份额牢牢占稳。

出租率低于90%就亏本,链家自如融资40亿背后的经济账

规模与口碑的平衡

不同于开发商推出的集中式公寓,自如的房源主要来自分散业主的委托,由自如进行装修配置后再对外出租,并提供后期的保洁和维修服务。

这件事前期投入大,回报缓慢,规模临界点高。想要做到盈利,需要从效率规模和增值服务两点入手。

自如CEO熊林透露,完成此轮融资后,自如准备在2018年将管理的房源数量扩展到80万间,比现有规模增长60%。

当然,自如也不会盲目追求扩张速度,要知道,拿房成本是影响长租公寓盈利的重要因素,自如内部一直推崇“以出代收”,只有房屋品质好,出房能力强,才能降低空置,从而间接降低拿房成本。

而不适当的规模扩张,必然会造成短期入住率的下降,并由此抬高空置成本,直接影响到财务数字。

另一方面,规模增加的确可以降低采购成本,但考虑到长租公寓本身重运营的特点,过度的规模扩张也将给管理和服务品质带来冲击。

2018年,被自如定义为“口碑年”,即让自如成长为中国人租房和业主出租的第一选择。如何在抢占市场与提升口碑之间,寻找一个平衡点,是自如这一年面临的重要挑战。

目前,自如仅在北京的出租率达到95%以上,而长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态,这意味着其他新进入城市,需要时间。在这些城市,自如会先把客户满意度等指标完成好,盈利的问题暂放在后。

出租率低于90%就亏本,链家自如融资40亿背后的经济账

增值服务仍待挖掘

自如的商业模式中,除了租金收入外,面向所有用户的增值服务是一块有待充分挖掘的空间,其中包含自如保洁、自如搬家、自如维修,以及家居美学电商-自如优品等等。

在2017年,自如装修了超过10万套房子,交付了300万单以上的自如保洁,进行超过100万单的自如维修,也有超过10万单的自如搬家等服务。当然,背靠数十万的租户,基于大量客户资源的进一步深挖,其实充满想象空间。

根据统计数据,目前自如和业主方面通常是3-5年起签,国内的租期相比于国外长租公寓来说,明显较短,直接导致的问题是,装修投入还未赚回来,房子就被业主收回去了。上述自如相关人士表示,未来自如会努力争取,更加稳定的租住周期。

而从租客的角度来说,他们在自如的平均租期为415天,高于租赁市场平均水平,自如的租客续约率也高于行业平均水平。

不论是业主租期还是租客租期,运营方所希望的,当然都是更加长久稳定才好。

所以,今年除了规模扩张外,自如就将“在用户关心的事情上”进行投资,比如产品创新和品质提升,以及运营管理和用户体验的进步。

熊林表示,这个行业需要有重度的IT投入,保证高效的运营管理和用户体验。2018年,自如会把更多的资源投入科技和开发。

“自如已经开发了长租公寓行业第一个智能家居系统,未来,我们希望自如是第一个把智能家居成规模运用的企业。我们希望连接冰箱、彩电、空气净化器等等。”

此外,长租公寓运营本身就是重服务的行业,单就保洁、搬家和维修,这三项服务的专业程度,就仍有很大进步空间。

随着租购并举的住房机制开始推行,长租公寓已经成为开发商、中介和各路资本追逐的战场。但这个行业,天然的长线赚慢钱属性,考验每一位参与者,能否耐得住寂寞。

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文章来源: demi
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